1.地理位置：地理位置对租金的影响非常大。靠近市中心、交通便利、配套设施齐全的地段，租金普遍较高。而偏远地区或交通不便的地段，租金则相对较低。
2.房屋类型：房屋类型也是影响租金的重要因素。一般来说，公寓、小区、别墅等物业的租金普遍较高，而民房、老旧小区等物业的租金则相对较低。
3.房屋装修和设施：房屋的装修和设施也是影响租金的重要因素。如果房屋装修精美、设施齐全，如家电、家具、宽带等一应俱全，那么租金就会相对较高。相反，如果房屋装修简陋、设施不全，租金则会相对较低。
4.房屋面积和户型：房屋面积和户型也是影响租金的因素之一。一般来说，大面积、好户型的房屋租金相对较高，而小面积、差户型的房屋租金则相对较低。
5.租赁方式：租赁方式也会影响租金。一般来说，长租、整租的租金相对较高，而短租、合租的租金则相对较低。
6.市场供求关系：市场供求关系也是影响租金的重要因素。如果租赁市场供大于求，那么租金就会相对较低；相反，如果租赁市场供小于求，那么租金就会相对较高。
7.经济环境：经济环境的变化也会影响租金。如果经济发展良好，人们的生活水平提高，那么对租赁的需求就会增加，租金也会相应提高。相反，如果经济发展不佳，人们的生活水平下降，那么对租赁的需求就会减少，租金也会相应降低。
8.政策法规：政策法规的变化也会影响租金。例如，政府对房地产市场的调控政策、对租赁市场的规范政策等都可能对租金产生影响。

综上所述，作为教育房东，要综合考虑以上因素来制定合理的租金价格，以保证出租效益的最大化。同时也要关注市场动态和政策变化，及时调整出租策略，以适应市场的变化。